[부동산] 경매로 알아보는 임차인에 대한 모든 것

우리가 기본적으로 경매를 하다보면 임차인이라는 단어를 보게 되는데 이러한 임차인이라 함은 임대차계약에서 돈을 내고 거기에 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말하는데 여기서 임대차 계약이라 함은 임대인이 자신이 소유한 물건이나 권리 등 목적물을 임차인에게 있어서 사용을 하거나 수익을 하게 하는 것을 말한다고 볼 수 있다. 그래서 오늘은 경매에 있어서 가장 중요한 부분이라고 할 수 있는 임차인이 할 수 있는 권리분석에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠다.

임차인에게 있어서 대항력이란?

기본적으로 임차인에게 있어서 대항력이라 함은 소유자 즉 집주인에게 계약기간과 더불어서 보증금액을 보장받을 수 있는 권리를 말한다. 그래서 이것은 모두가 보장 받을 수는 없고 최소 조건이 따로 있는데 여기서 대항력 최소조건이라 함은 점유와 전입신고를 말한다고 볼 수 있다. 대항력을 가지는 전입신고 조건 : 말소기준보다 빠르면 인정 말소기준은 소멸기준과 같으며 말소기준권리 중에서 가장 빠른 날을 말한다.

특히나 임차인 전입신고보다 말소기준이 빠른 경우에는 대항력이 없다고 보고 있으며 이는 낙찰자가 물어낼 돈이 없다고 볼 수 있다. 그리고 전입신고와 소멸기준이 같은 경우라고 한다면 익일 0시에 효력이 있으며 당일 효력이 있기 때문에 대항력이 없다고 할 수 있다.

최우선변제권이란?

특히 경매를 하다보면 가장 많이 들리는 이 최우선변제권이라 함은 최우선으로 임차인에게 변제해주는 제도라고 할 수 있는데 보증금 중 일정액을 다른 채권자들보다 우선하여서 돌려받는 것을 말하는데 대향력이 없어도 받을 수 있는 보호법을 말한다. 이는 모두가 보장 받을 수는 없으며 범위 안에 들어가야 한다고 볼 수 있는데 기본조건은 전입신고와 더불어서 점유 그리고 배당신청이 가장 중요한 부분이라 할 수 있다.

최우선변제권에 보증금에 대한 예시 

최우선변제 보증금의 범위란?

여기서 최우선변제 보증금이라는 것의 범위에 대해서 궁금해하는 사람들을 위해 설명을 하자면 말소기준 설정일을 기준으로 해서 범위를 확인하는 것이 좋다고 볼 수 있다.

임차인의 권리분석이란?

그렇다고 한다면 임차인에게 있어서 권리분석이란 무엇일까? 바로 낙찰자가 책임져야 할 돈이 있는지 없는지를 판단하는 단계라고 볼 수 있다. 그래서 이런 부분은 어떻게 확인하는지 간소화해서 설명을 해보자면 다음과 같다.

1. 경매사이트에서 요약된 부분을 확인한다.
2. 매각물건명세서를 보면서 직접적으로 분석을 해본다.

※ 직접 분석을 해보는 이유는? : 간혹 경매사이트에서 잘못 적힌 경우가 있다.

경매사이트 요약확인은 어떻게?

그렇다면 경매사이트에서 요약확인은 어떻게 하는 것일까? 

1. 임차인 부분을 확인한다.
2. 임차인 옆에 있음 또는 없음을 확인한다.

대항력이 있다 or 없다의 의미

기본적으로 대항력이 있다 혹은 없다라는 의미는 임차인의 전입신고와 더불어서 말소기준에 있어서 설정일을 비교해서 대항력 여부를 재확인하는 것이다. 그래서 말소기준보다도 전입신고가 느리게 된다고 한다면 대항력이 없다고 볼 수 있다.

지금까지 임차인에 대한 내용에 대해서 알아봤는데 이후에 매각물건 명세서 확인 방법과 관련하여 임차인 권리분석에 대해 좀 더 심도깊게 글을 풀어보는 시간을 가져보도록 하겠다.