[부동산] 경매에 꼭 필요한 임차인 권리분석에 대한 모든것

부동산에 대한 정보들을 찾아보게 되면 알겠지만 특히 그 중에서도 경매에 있는 임차인의 권리분석에 대한 것들에 대해 자세히 알아둬야지 그 이후에 부동산 경매에 대한 내용들을 잘 알고 있는 것이라고 볼 수 있다. 그래서 오늘은 이러한 임차인의 권리분석에 대해 좀 더 심도깊게 이야기해보도록 하겠다.

 

배당신청을 한 임차인을 분석하기 위해서 꼭 알아두어야 할 점

대항력이 있으면서 배당신청을 한 임차인의 경우 다음과 같은 것들을 유념해야 한다. 그것은 바로 낙찰금에서 가장 먼저 배당되는 부분들을 고려해야 하는데 그 내용에 대해서 자세히 풀어쓰자면 다음과 같다.

1. 경매 실행 비용 
→ 경매를 진행하기 위해 들어가는 돈으로 대략 300만원에서 500만원정도 된다고 볼 수 있다.
→ 경매비용은 사건마다 차이가 있다.
2. 필요비와 유익비
→ 집에 반드시 필요한 부분을 위해 지불한 돈을 필요비라 한다.(보일러,창문 등등)
→ 필요하지는 않지만 가치를 올려줄 수 있는 돈을 유익비라 한다. (도배,장판 등등)
3. 특수임금채권,재해보상금
→ 최근 3개월치 월급으로 최근 3년치 퇴직금을 말한다.
→ 기존 근로자가 일하다가 다쳤을 때 받아야 하는 돈을 말한다.

참고로 경매실행 비용의 경우 모든 경매 물건에 적용이 된다고 볼 수 있다. 그리고 2~3번의 경우 적용된다고 한다면 경매사이트 요약 내용과 현황조사서 그리고 매각물건명세서 그리고 정보들을 확인하면 알 수 있다고 볼 수 있다. 또한 2~3번 비용의 경우 굉장히 드물기 때문에 경매사이트에서 빨간 글씨들로 쓰야있는 내용들이나 단어들을 주의 깊게 읽어보는 것이 좋다.

대항력 있는 임차인이 배당신청을 한 경우 1

기본적으로 대항력이 있는 임차인이 배당신청을 한 경우라고 한다면 가장 빠른 말소기준보다도 확정일자가 빠른 경우를 말한다고 볼 수 있다. 그래서 임차인 보증금과 더불어서 예상 낙찰가를 비교하는 것이 좋다. 예를 들어서 임차인 보증금이 5,000만원이고 나의 입찰가가 6,000만원이라고 한다면 필요비와 유익비 그리고 특수임금채권이 없을 경우를 말한다. 또한 경매실행비용을 빼더라도 보증금을 다 받겠구나라고 판단을 내린다.

대항력 있는 임차인이 배당신청을 한 경우 2

또한 말소기준권리 설정일보다 확정일자가 느린 경우라고 한다면 다음과 같은 과정을 거친다.

1. 확정일자와 말소기준 설정일과 비교를 해야한다.
2. 순서를 먼저 확인한 뒤에 보증금을 다 받는지 계산을 해봐야 한다.

※ 여기서 근저당은 주택을 담보로 하여 대출을 받았다는 것을 의미하는 것이다. 
※ 임차인이 2,500~2,700만원에서 낙찰금을 배당 받았다고 해보자

- 여기서 임차인은 대략 2,500만원정도가 남기 때문에 낙찰자가 물어줘야 한다.
- 또한 대항력이 있기 때문에 임차인의 경우 보장을 받을 권리가 있다.
- 만일 이런 식으로 낙찰자가 물어낼 돈이 있다고 한다면 대출이 안 될 경우들이 많다.

지금까지 임차인의 권리분석에 대한 내용들에 대해서 심도깊은 이야기를 해봤는데 아직 이야기해야 할 부분들이 더 많아 해당 부분에 대해서는 추가적으로 보강하여 이야기해보도록 하겠다.