[부동산] 경매로 알아보는 임차인에 대한 모든 것 2

우리가 살게 되면서 부동산에 대한 정보들은 많이 듣지만 그중에서도 경매에서 임차인의 권리분석이라는 단어에 대해서는 사실 잘 모르는 경우가 많다고 볼 수 있다. 특히 이 경우 경매를 시작하게 될때 가장 중요한 부분이라고 볼 수 있으므로 이에 대해서 좀 더 자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠다.

매각 물건 명세서 확인하는 방법은?

1. 최선순위 설정일자 즉 말소기준과 전입신고 비교를 한다.
2. 현황조사가 아닌 권리신고 부분을 확인한다.
3. 대항력이 없는 임차인의 경우에는 보증금이 소멸된다.
4. 낙찰자가 신경쓸 것이 없다.

대항력이 있는 임차인이라면?

만약 대항력이 있는 임차인일 경우에는 보증금을 돌려받는 2가지 방법이 있다. 그것을 풀어쓰면 다음과 같다. 

1. 낙찰금에서 받기 
- 법원은 낙찰금으로 채권자와 더불어서 임차인에게 돈을 나눠줄 수 있다.
2. 낙찰자에게 받기 
- 낙찰금에서 받는 것이 아니라 낙찰자에게 따로 받는 것을 말한다.
- 낙찰자가 내는 낙찰금의 경우 납부 이후에 추가로 들어가는 돈을 말한다.

보증금을 돌려받는 2가지 방법이 있다면?

그래서 이러한 보증금을 돌려받는 방법이 있다면 어떤 방법이 있을까? 그것은 다음과 같다.

1. 낙찰금에서 받기 
- 배당신청을 하는 것으로 인수(일부배당)or 소멸(전액배당)을 한다.
- 낙찰금에서 일부를 받을 수 있고 또한 전액을 다 받을 수 있다.
- 배당 순서대로 결정이 된다고 볼 수 있다.
2. 낙찰자에게서 받기
- 배당신청을 하지 않는 것으로 인수 즉 낙찰자에게 권리가 넘어온다고 볼 수 있다.
- 또한 배당종기일 안에 배당신청 여부가 갈린다.

 

배당신청한 임차인의 배당순서란?

부동산 경매에서 배당신청한 임차인의 경우에는 다음과 같은 배당순서를 거친다.

1. 법원은 낙찰금으로부터 임차인과 채권자들에게 돈을 나눠주게 되면 이를 배당이라 한다.
2. 낙찰금으로 임차인과 더불어 채권자들에게 돈을 나눠줄 때 순서를 먼저 정해야 한다.
3. 배당순서의 기준이라 함은 임차인의 확정일자와 더불어 채권 설정일자들로 결정이 된다.
- 확정일자의 경우 전입신고일과 다를 경우들이 많다.

배당신청한 임차인이란?

만일 배당신청한 임차인일 경우 낙찰금에서 받는 경우라 볼 수 있는데 이 경우 두가지 방향이 있다.

1. 일부 배당의 경우 인수라 하는데 이렇게 되면 대출이 안나올 수 있다.
2. 전액배당의 경우 소멸이 되는데 낙찰자가 책임질 것이 없다.

대항력 있는 임차인 분석 방법이란?

만일 대항력있는 임차인인 경우 이러한 내용들을 분석하는 방법에는 어떤것이 있을까? 그 내용에는 다음과 같다고 볼 수 있다.

1. 말소기준을 찾는다.
2. 말소기준보다 전입신고를 빨리 했으면 대항력이 있다고 볼 수 있다.
3. 배당신청을 배당종기일 안에 신청했는지 여부를 파악해야 한다.
4. 배당신청을 안했으면 낙찰자가 물어내야 한다. (이는 위험 단계라 할 수 있다.)
5. 배당신청을 했으면 배당순서를 분석해서 낙찰금에서 다 받는지 확인해야 한다.

지금까지 임차인의 권리분석에 대한 내용들에 대해서 좀 더 심도깊게 말해봤는데 다음시간에도 이어서 관련된 내용을 더 이야기해보도록 하겠다.