[부동산] 쉽게 낙찰받을 수 있는 입찰가 정하는 방법

임장을 하고 집을 알아본 뒤 경매를 하게 되면 낙찰을 하게 될 때 입찰가를 정하는 것이 굉장히 어려운 일이라는 것을 알게 된다 그래서 오늘은 쉽게 낙찰받을 수 있는 입찰가를 정하는 방법을 알아보는 시간을 가져보도록 하겠다.

입찰가를 정하는 효율적인 방법은?

보통 입찰가를 정하는 방법은 입찰가격에 집중하지 않으며 수익률과 순익을 기준으로 잡고 들어가는 것이 좋다고 한다. 특히 수익률과 순익을 고려해서 산출하는 것이 중요하다.

낙찰률 데이터를 쌓는 방법은?

입찰가를 정하는 방법에 대해서 알아봤다면 이제는 낙찰률 데이터를 쌓는 방법에 대해서 알아봐야 한다. 그래서 그 내용에 따르면 다음과 같다.

1. 해당 건물 낙찰 사례
2. 최근 1~3년 낙찰가 및 낙찰률 → 최근일수록 신빙성이 있다.

인근매각물건 이용하는 방법

만일 알아보는 물건이 인근에 있는 매각물건이라고 한다면 아래와 같이 진행하는 것이 좋다.

- 해당번지사례 기록이 없는 경우
1. 비슷한 평수,층수의 낙찰률 참고 (반지하 or 지상층)
2. 클릭해서 연식도 비슷한지 보자 (보존등기일)
3. 최근 1~3년 전 낙찰 참고
4. 평균을 내서 참고한다.

모의입찰을 하는 가장 효과적인 방법

이렇게 인근매각물건에 대해서 알아봤다면 이제 모의입찰을 해보는 것이 중요하다. 그래서 그 내용을 순서대로 정리하자면 다음과 같다.

1. 비규제 지역 중 선호하는 지역을 고르고 마음에 드는 물건을 고른다.
2. 정보를 읽는다.
3. 권리분석,감정평가서 사진,지도 체크,시세조사 (임장이 아닌 로드뷰 참고)
4. 부대비용 산정(취득세,법무사 수수료,수리비, 이사비)
5. 일반적인 낙찰가 및 낙찰률 참고(인근매각물건,해당번지사례)
6. 조사한 정보를 바탕으로 수익률을 계산해보고 나의 입찰가 선정
7. 매각기일 날 경매사이트 확인 비교 & 기록
8. 1~7번 반복(1~2달정도는 모의입찰을 하는 것이 좋다.)
- 충분한 모의입찰로 낙찰 감을 찾는게 중요하다.

입찰가를 정할 때 필요하다고 생각되는 부대비용은?

입찰가를 정하게 되면 부대비용이 꼭 필요한 법인데 그때 비용 산출을 하기 위해서는 다음과 같이 알아보면 된다.

1. 취득비용(세금,법무사 수수료)
2. 수리비용
3. 이사비용 지원(채무자 거주 or 배당금 못 받는 임차인)

취득비용은 어떻게 될까?

보통 취득비용이라고 한다면 세금과 법무사 그리고 수수료에 대해서 알아둘 필요가 있는데 보통 아래와 같이 진행된다.

- 6억원 이하 25평 이하
- 무주택 ~3주택 : 1.1% = 낙찰가 * 1.1%
- 4주택 이상 : 4.6%

- 법무사 수수료
- 대출 중개 및 행정상 필요한 서류처리를 대행해주는 비용
→ 60~120만원 → 법무사마다 수수료가 다르다.

수리비는 어떻게 산출하는 것이 좋을까?

그렇다면 수리비는 어떤 식으로 산출하는 것이 좋을까? 그 내용에 대해 정리하자면 다음과 같다.

도배,장판,페인트,화장실,싱크대,전등,입주청소 등등
→ 변수가 존재하기 때문에 보수적으로 잡는다.

400~500만원 잡고 입찰가를 정한다.
→결과적으로 수리비가 더 나올수도,덜 나올수도 있다.

이사를 가게 된다고 한다면 이사비용 지원은?

이사를 가게된다고 했을때 사실 비용은 법으로 정해져 있는것이 아니기 떄문에 본인의 기준을 정하는 것이 좋다. 그래도 일반적인 비용을 설명하자면 다음과 같다.

- 채무자가 있는 정도 → 평당 10만원정도
- 임차인이 있을 때 (보증금 못 받는 경우)
- 이사비를 요구 하거나 타협을 하고 싶은 경우
- 30~50만원 정도 지원

수익률을 계산하는 루틴은?

마지막으로 수익률을 계산하는 루틴은 다음과 같다.

1. 입찰가 정하기
2. 대출금 x 금리(3.5~4.0%)/12 = 월 이자
3. 입찰가 - 대출금 = 최초 투자금
4. 최초 투자금 + 부대비용 (취득세,법무비,수리비용,이사비용) = 총 투자금
5. 보증금/월세
6. 월 순익(월세-월 이자)*12/ 최종 투자금 (총 투자금-보증금)= 연 수익률

지금까지 쉽게 낙찰받을 수 있는 입찰가를 정하는 방법에 대해서 이야기해봤는데 다음 이시간에는 경매 초보자가 꼭 피해야 할 케이스에 대해서 알아보도록 하겠다.